Architect-expert Paul De Maesschalck

B 2390 Westmalle, St-Jozeflei, 15 - Tel: (+32)033121498 - Gsm: (+32)0486877714
BIC: KREDBEBB - IBAN: BE72 4085 0439 5116 - Provisierekening: BE78 4085 0595 4186 - Btw: BE 0635.235.677

 

Home Wie Wat Waarom Hoe Modern ? Referenties Foto's Rampen Contact
Hoe gaat een architect te werk ?


Om te vermijden de nieuwe, potentiŽle cliŽnt te vervelen met een ellenlange uitleg over mijn manier van werken vond ik het beter dit allemaal neer te schrijven in een tekst, die de chronologie van het bouwgebeuren weergeeft.  Uiteraard kan niet alles worden weergegeven. Het bouwgebeuren is te complex daarvoor.

Als onafhankelijk persoon, technisch onderlegd, ervaren in het toepassen van een bouwstijl, steeds geneigd tot overleg tussen de verschillende betrokken partijen, goed ingeburgerd in de materialenwereld, correct zijnde op gebied van administratie en zonder de problemen uit de weg te gaan, is de architect de geknipte persoon om deze taak van beschermer van Uw investering, van Uw eigendom, van Uw belangen en van Uw rechten & plichten. Dat zijn mijn betrachtingen.

Uiteraard bestaan er algemene regels, juridische en deontologische, waaraan een architect moet voldoen. Elke architect geeft echter toch steeds zijn interpretatie aan die dingen en weet toch steeds zijn eigen werkwijze uit te dokteren in de loop van zijn carriŤre en aan de hand van zijn opgedane ervaringen.

Hierna geef ik chronologisch de aspecten van een dossier weer:

kennismaking
inwerkingstelling
ereloon
opmetingen
plannen
auteursrechten
internetsite
kostenraming
bouwaanvraag
isolatienormen
bijzonder bestek
details
technische studies
aanbestedingen
offertes
aannemingsovereenkomsten
plaatsbeschrijvingen
werf
voorlopige oplevering
onderhoudstermijn
definitieve oplevering
10-jarige aansprakelijkheid
mondreclame


Kennismaking

Alvorens tot het ondertekenen van contracten over te gaan is het steeds raadzaam op een degelijke manier kennis te maken. En dit dan niet alleen op het zakelijke of artistieke vlak, doch ook op het persoonlijke. U zal immers als bouwheer in de verdere besprekingen bepaalde private aangelegenheden bloot moeten geven, omdat dit nodig is om een ontwerp te maken dat volgens uw levensgewoonten is opgebouwd.  Het is daarom van fundamenteel belang dat er tussen de bouwheer en de architect een vertrouwensrelatie ontstaat, ook voor het geval dat er later, tijdens het bouwproces, bepaalde problemen rijzen. In zulke situaties moet u uw belangen veilig kunnen stellen door ten allen tijde op de architect te kunnen rekenen.

Top


Inwerkingstelling

Ik ga steeds in 2 stappen te werk:

1. Het voorcontract

Hierbij wordt schriftelijk overeengekomen dat ik, mits betaling van ereloon, een voorontwerp maak met de daarbijhorende raming. Dit houdt in dat ik plannen teken, waarop gemeten kan worden, waardoor ik de hoeveelheden van materialen kan berekenen. Door dan de eenheidsprijzen van deze materialen toe te passen op de hoeveelheden kan een exacte kostenraming worden gemaakt (zie ook verder).

Het voordeel van zulk een voorcontract is dat, als blijkt dat het ontwerp te duur uitvalt (of de bouwheer om eender welke andere reden niet wenst verder te werken), hij er nog kan uitstappen zonder schadevergoedingen te moeten betalen voor het opzeggen van een volledige architectuurovereenkomst.

Het ereloon voor dit voorcontract wordt in mijn geval steeds als een vast bedrag vermeld. De bouwheer weet dus op voorhand exact wat hij gaat betalen. De basis waarop het ereloon wordt bepaald is een grove schatting van de bouwkost.

2. Het (definitieve) contract

Als dan alles in orde is gekomen in het kader van het voorcontract is de volgende stap het (definitieve) contract tussen opdrachtgever en architect, waarbij een volledige opdracht wordt gegeven tegen een ereloon dat ook hier als een vast bedrag wordt vermeld.

Met een volledige opdracht bedoel ik hetgeen in de deontologische normen van de Orde van Architecten voorgeschreven wordt.  Al het werk dus vanaf het voorontwerp t.e.m. de opleveringen. Dus met het lastenboek, de werfcontrole, het nazicht van de rekeningen, de details, enz... inbegrepen.

Het ereloon wordt hier berekend aan de hand van een percentage dat wordt toegepast op het ramingsbedrag van het voorontwerp, dat ondertussen gekend is door toedoen van het voorcontract, wat een bijkomend voordeel is van het werken met een voorcontract.  Er is immers ondertussen een nauwkeurige kostenraming gekend.

Uiteraard worden reeds eerder betaalde voorschotten of erelonen hier in mindering gebracht.

Top


Ereloon

Het ereloon wordt steeds berekend aan de hand van een percentage, toegepast op een schatting of raming (naargelang het om een voorcontract dan wel een definitief contract gaat).  In mijn contracten vermeld ik het ereloon steeds als een vast bedrag. "Vast" is hier te relativeren. Wanneer immers na de ondertekening van het definitieve contract de opdracht wordt uitgebreid, waardoor het ramingsbedrag meer dan 10% stijgt, dan zal het ereloon recht evenredig aangepast worden.

Prestaties van verscheidene aard, die normaal niet in de basisopdracht van een architect zitten, zitten ook niet vervat in het ereloon. In mijn geval worden ze aangerekend aan een afzonderlijk uurloon. Deze prestaties zijn o.a.: opmetingen, scheimuurovernames, schattingen, maquettebouw, expertisen, plaatsbeschrijvingen, enz...

Buiten de aldus berekende erelonen en uurlonen worden nog bijkomende onkosten aangerekend i.v.m. verplaatsingen, planafdrukken, foto's en kopijen, nodig voor het uitvoeren van de opdracht.

Top


Opmetingen

Zeer dikwijls moeten er opmetingen gebeuren, vooraleer kan worden gestart met mijn opdracht. Vooral dan in het geval van verbouwings-, uitbreidings- of renovatiewerken aan een bestaand gebouw.  Deze opmetingen gebeuren gedetailleerd, zodat ik bij het ontwerp alle nodige gegevens bij de hand heb om het werk zonder problemen te laten verlopen.  Zelfs wanneer de bouwheer reeds over plans beschikt van het bestaande gebouw, zullen deze plans nog moeten nagezien worden. Het gebeurt immers zelden dat een gebouw werd opgericht zoals het op de plans werd aangeduid. Soms zijn de afwijkingen zo groot dat het beter is om de overhandigde plans gewoon terzijde te laten.

Wanneer een bouwaanvraag vereist is, en dat is meestal het geval bij verbouwingen of uitbreidingen, moet er trouwens steeds een gedetailleerde opmeting van de bestaande toestand bij het bouwaanvraagdossier gevoegd worden, zodat de ambtenaren kunnen zien wat er was en wat het zal worden.

De kosten voor zulk een opmeting en de uittekening ervan zitten nooit in het basisereloon vervat en wel om reden van het feit dat niet altijd een opmeting nodig is en dat ik ook nooit op voorhand kan zeggen hoeveel werk er aan de opmeting besteed gaat worden. Het ene gebouw is immers moeilijker of groter dan het andere.

Top


Plannen

Alle tekeningen worden in met het CAD-programma Adomis op de computer getekend en geplot (geprint) op papier, enkel indien nodig.  Alles wordt immers zoveel mogelijk digitaal gehouden. Telkens er tekeningen worden uitgewerkt, afgedrukt en aan de bouwheer overhandigd zal de architect hem vragen deze af te tekenen voor ontvangst (of voor akkoord als het om definitieve plannen gaat).

Top


Auteursrechten

Gezien architectuur ook onder de noemer kunst valt en de architect dus in principe een kunstenaar is, blijven de originelen van de plannen mijn artistieke eigendom, waarop ik mijn auteursrechten kan doen gelden. Ik zal die dus ook nooit uitlenen voor afdruk of duplicatie.  Meer nog, het is ten strengste verboden zelf kopijen te maken van deze plannen, zij het maar gedeeltelijk en op welke manier ook. Dit geldt ook voor de aannemers en dat is maar goed ook. Maar al te dikwijls zie je op werven dat er faxkopijen van kopijen van afdrukken worden gebruikt, waardoor die totaal onleesbaar worden en dikwijls ook onvolledig zijn. Dit heeft als gevolg dat het werk verkeerd wordt uitgevoerd of zelfs helemaal op een slechte manier.

Als de aannemer dus bijkomende planafdrukken nodig heeft is het een kleintje mij daarvan te verwittigen, zodat ik die hem kan bezorgen.

Top


Internetsite per werf

Zogauw er plans opgesteld worden, richt ik een afzonderlijke pagina in per werf op mijn internetsite, waar later ook alle andere gegevens worden opgeplaatst, zoals het lastenboek, de foto's, de detailtekeningen, de werfverslagen, ...  Enkel de mensen die over de link beschikken kunnen op deze pagina.

Dit heeft als voordeel dat je aannemers, die een offerte willen opstellen, gewoon deze link kan doorgeven, waardoor ze alle informatie kunnen inkijken die ze willen zonder dat ze overdonderd worden met een dik pak papier.  Voor soms maar een kleine job binnen het bouwproces kan dit immers sommige aannemers afschirkken.  Maar op deze manier worden ze volledig ingelicht, zoals het hoort, en kiezen zij zelf wat zij al dan niet willen bekijken.

Uiteraard kadert dit ook in het volledig digitaliseren van het bouwproces.  Op deze manier wordt alle informatie van de werf centraal continu bereikbaar van eender waar.

Top


Raming

De eenheidsprijzen die ik hanteer zijn die, die door beroepsverenigingen (of andere organisaties) worden verzameld over heel Vlaanderen. Het zijn dus gemiddelde eenheidsprijzen van offertes van aannemers.  Doch die zijn niet helemaal juist en moeten gecorrigeerd worden.  Ik heb hiervoor een eigen systeem uitgewerkt, waardoor ik met 99% zekerheid kan zeggen dat ik met mijn raming rond het gemiddelde van de offertes van de aannemers zal vallen.

Hoe werkt dit ? Om te beginnen worden de eenheidsprijzen geÔndexeerd om up to date te blijven.  Dan wordt er (naast de toeslagen voor werfinrichting en ABR-verzekering - wat gewoonlijk door een aannemer wordt aangerekend) een toeslag klein werk voorzien. Hiermee bedoel ik dat als de raming lager dan een bepaald bedrag uitkomt, dat we dan met een klein werk bezig zijn en er een verhoging van de eenheidsprijzen wordt berekend. De grootte van deze toeslag is in relatie tot dit grensbedrag.  Het is immers logisch dat bijvoorbeeld een dakdekker een veel hogere prijs zal hanteren voor een plat dakje van 5 m≤, dan een plat dak van 5.000 m≤. Voor dat kleine dakje moet hij zich ook verplaatsen, materialen gaan inkopen, administratie doen, tijd insteken voor besprekingen allerlei, in verhouding veel meer moeilijke rand- en hoekafwerkingen doen, heeft hij minder plaats om door te kunnen werken, enz...

Naast dit alles wordt er nog een conjunctuuraanpassing doorgerekend op de eenheidsprijzen. Telkens ik een offerte binnenkrijg van een aannemer voor een bepaald werk, vergelijk ik deze offerte met mijn raming op procentuele basis. Al deze afwijkingen worden in een tabel op de spreadsheet bijgehouden tot 1 jaar terug. Als ik dan de gemiddelde, procentuele afwijking bij mijn raming tel, ben ik zeker dat mijn raming rond het gemiddelde van de offertes zal liggen.

De 99% zekerheid, betreffende deze raming, impliceert uiteraard 1% kans op missingen. Die kans zit erin omwille van het feit dat als ik vandaag een raming bereken en binnen enkele maanden stelt een aannemer pas offerte op, dan kunnen de bouwprijzen ondertussen flink gestegen zijn door 1 of andere conjuncturele wijziging. Zoiets is natuurlijk niet op voorhand in te calculeren.

Ook na het overhandigen van deze raming zal ik u vragen ze voor ontvangst te willen ondertekenen. Hierdoor heb ik een geldig ontvangstbewijs. Het is immers 1 van mijn plichten om mijn cliŽnten voor te lichten op financieel vlak.

Top


Bouwaanvraag

Blijkt alles in orde te zijn voor wat betreft de plannen en de budgettering is het moment aangebroken om aan een bouwaanvraag of een melding te gaan werken. Ik werk daarvoor een definitief ontwerp op volgens de voorschriften van de overheid en laad die op het platform voor de digitale bouwaanvraag op, inclusief de nodige info.  Ik druk dan ook nog een papieren versie af, zodat de bouwheer ook nog iets analoog kan ondertekenen en iets in de hand heeft voor zijn dossier.  Als alles opgeladen is nodig ik de bouwheer met zijn digitaal paspoort uit op mijn kantoor om online de bouwaanvraag of melding te ondertekenen.  Het gemeentebestuur heeft dan 105 dagen tijd om het dossier te behandelen.  Overschrijden zij deze termijn, dan kan de bouwheer een vergoeding opeisen voor laattijdigheid.

Indien er een weigering wordt gegeven kan de bouwheer hogerop gaan. Het wordt zelfs van hem verwacht, uiteraard met mijn steun en/of onder mijn leidin. Het afspringen van een bouwtoelating is immers geen reden tot contractbreuk, daar de bouwheer zelf de bouwaanvraag of melding voor akkoord ondertekende en zelf dus goed wist wat er aangevraagd werd.  Dit hogerop gaan houdt in dat de bouwheer in beroep gaat bij de bestendige deputatie (provinciebestuur), waar hij kan vragen om gehoord te worden om het beroep te motiveren.

Als ook hier een weigering wordt gegeven kan de bouwheer nog eens in beroep gaan, maar ditmaal bij de minister. Deze procedure komt meer en meer voor. Tenslotte kan men nog in beroep gaan bij de Raad van State, doch deze procedure duurt zeer lang en is eerder uitzonderlijk.

In het geval ook hier een weigering wordt gegeven is het raadzaam om een nieuwe, gewijzigde bouwaanvraag of melding te doen. Vanwege de langdurige beroepsprocedures is zelfs aangeraden dat van begin af aan te doen of, nog beter, geen bouwaanvraag of melding te doen voor een bouwwerk dat de reglementeringen of voorschriften te buiten gaat. Zulk een bouwwerk zal zelfs door mij niet worden uitgewerkt.

Top


Isolatienormen

Indien de bouwaanvraag of melding een gebouw betreft waar mensen in verblijven of werken, moet ook voldaan worden aan de EPB-norm, de EnergiePrestatie en Binnenklimaatnorm.  Hierbij worden 2 dingen nagestreefd: een K-peil en een E-peil.

Het globale K-peil van een gebouw is een fictief getal dat het isolatieniveau van de woning weergeeft. Sinds het in werking treden van de EPB-norm in 2007 is in Vlaanderen een maximale K45 verplicht.  Ondertussen werd dit nog verlaagd.  De berekening hiervoor gebeurt a.h.v. een computerprogramma, waarbij er serieus nagedacht worden over hoe en hoeveel isoleren.  Doordat de isolatie flink wordt opgedreven, worden koude bruggen, condensatieproblemen van vochtige lucht achter isolatielagen, e.d. op de spits gedreven, waardoor de details, die zulke problemen aanpakken, zeer belangrijk zijn.  Ik heb in mijn carriŤre altijd betracht om steeds zonder koudebruggen te werken, ook toen dit nog niet door 1 of andere norm verplicht werd.  Koudebruggen geven immers steeds aanleiding tot condensatieproblemen, schimmelvorming, gezondheidsproblemen, schade aan de binnenafwerking, ...

Velen herinneren zich nog wel de campagne op radio en TV "Overisoleren mag niet", doch dit is larie. Overisoleren is iets dat niet bestaat. Men kan zoveel isoleren als men wil, doch men moet het op een juiste manier doen: er mogen geen koude bruggen voorkomen en er moet dampdicht gewerkt worden aan de warme zijde van de isolatielagen.  Dit impliceert dat er aan ventilatie moet gedacht worden, omdat we anders onder een stolp wonen.  In de EPB-berekening werd deze ventilatie dan ook mee geÔntegreerd en is noodzakelijk om aan de norm te voldoen.

Ventilatie kan op verschillende manieren verwezenlijkt worden, van goedkope tot dure systemen, maar (spijtig genoeg) dan ook van energieverslindende tot energierecupererende systemen. Dus net in omgekeerde evenredigheid en waarbij de duurste systemen door toedoen van de energiebesparing zichzelf terugbetalen op termijn, terwijl de goedkoopste systemen een doorlopende kost vormen doordat zij voortdurend energie verbruiken.

Het E-peil van het gebouw, het Energiepeil, wordt berekend a.h.v. hetzelfde programma en omvat o.a. het K-peil, doch ook de manier waarop de verwarming opgewekt wordt, de verlichting wordt gerealiseerd, de ventilatie wordt aangedreven, de circulatiepompen, enz...  Het is als het ware een label dat op het gebouw geplakt wordt dat in 2007 maximaal E100 mocht bereiken.  Ondertussen werd dit ook nog verder beperkt.

Om dit alles te controleren moet er een EPB- & ventilatieverslaggever aangesteld worden die erkend wordt door de overheid.  Hij moet toezicht houden op de werf en moet na de beŽindiging van de werken een soort van gelijkvormigheidsattest afleveren en verslag uitbrengen bij de overheid.

Indien aan deze norm niet voldaan wordt, worden er automatisch boetes uitgeschreven die danig hoog zijn dat het beter is aan de norm te voldoen.  Het kost immers even veel.

Ondertussen zijn er nog heel wat andere normen verschenen, die echter (nog) geen wet zijn, maar al wel veel succes hebben, en terecht.  Zo is er de norm van de passiefgebouwen die een maximaal jaarlijks energieverbruik oplegt van 15 kWh/m2 vloeroppervlakte.  Hiervoor moet niet enkel de isolatie op de spits gedreven worden, doch ook de terugwinning van energie (bijv via de ventilatie) en installaties die zo weinig mogelijk energie verbruiken (bijv condensatieketels gecombineerd met een warmtepomp) of energie opwekken (bijv zonnepanelen of een zonneboiler).

Met de BEN-woningen wordt nog een stap verder gezet.  Bijna Energie Neutraal zijn vergt een nog grotere inspanning op energetisch vlak.   Hier moet echt alles uit de kast gehaald worden om dit niveau van energiebesparing/-terugwinning te halen.  Hier stelt men als eis dat men een maximaal K-40-peil haalt en een maximaal E-30-peil, plus een maximale netto-energiebehoefte van 70 kWh/m2 vloeroppervlakte.  Er moet zeker ook gebruik gemaakt worden van hernieuwbare energie zoals zonnepanelen, een zonneboiler, een warmtepomp, ...

Deze beide extra normen vormen een extra inspanning bovenop wat nu al wettelijk vereist wordt, maar het betaalt zich zeker terug op termijn.  We zijn het zeker ook verschuldigd aan ons milieu dat dreigt grote veranderingen te ondergaan als we door blijven gaan zoals we dat in het verleden deden.  In de eerder nabije toekomst zullen deze extra normen ook opgelegd worden door de overheid, dus we kunnen er maar beter meteen mee beginnen.

Top


Bijzonder bestek

Terwijl de bouwaanvraag in behandeling is bij de overheid heeft de architect even de tijd om verdere voorbereidingen te treffen naar de aannemers toe. 1 ervan is het bijzonder bestek, of het lastenboek.

Als basis van dit bijzonder bestek gebruik ik zoals de meesten het algemeen bestek. Dit is een document dat opgesteld werd door de FAB (Federatie van Architecten van BelgiŽ), het NCB (Nationale Confederatie van de Bouwnijverheid) en het WTCB (Wetenschappelijk en Technisch Centrum van het Bouwbedrijf). Doordat deze instanties hieraan hebben samengewerkt kan gesteld worden dat dit een neutraal document is dat geen enkele partij benadeelt op een oneerlijke manier.  Het bijzonder bestek is er dan ook een aanvulling of wijziging van. Hierin staat alles beschreven wat specifiek voor het betreffende bouwwerk is en wat niet mogelijk is om grafisch voor te stellen. Samen met de plannen vormt dit document dus de basis voor de uitvoering van de werken.

In een eerste deel worden algemene dingen gesteld, zoals uitvoeringstermijnen, betalingsmodaliteiten voor de aannemers, verantwoordelijkheden van alle bouwpartners, lasten- en kostenverdeling tussen opdrachtgever en aannemers, wat doen wanneer de aannemer failliet gaat of overlijdt, enz... Dit is juridisch gezien eigenlijk het belangrijkste deel dat tijdens de werf, in discussies vooral, geregeld bovengehaald wordt om als leidraad te dienen. In dat opzicht is dit lastenboek een aanvulling van het contract met de aannemer.

Het 2de deel gaat dan vooral over de werken zelf en hoe die uitgevoerd moeten worden, met welke materialen, hoe deze materialen verwerken, enz... Ook de hoeveelheden van de materialen staan hier telkens vermeld onder ieder artikel en waar ze aangewend moeten worden.

Zelfs voor doe-het-zelvers is dit een handig instrument. Heel dikwijls staan hier tips in, die de bouwheer als leek onmogelijk kan weten.  Zelfs sommige aannemers weten veel van deze dingen niet eens.  Als zij het al weten is er nog de kans dat ze, vanwege de gewoontegetrouwe overdracht van vakkennis van vader op zoon, de voorgeschreven technieken of materialen niet eens kennen, omdat ze pas nieuw zijn of het resultaat zijn van logisch denkwerk van mijn kant om een bepaald, veel voorkomend probleem te omzeilen, zoals bijvoorbeeld de beruchte "koude brug".  Soms komt het zelfs voor dat aannemers bepaalde voorschriften niet willen aanvaarden. Uiteraard moet hierover gepraat kunnen worden en kan er in voorkomend geval een andere oplossing uit de bus komen, als de aannemer zijn weigering voldoende weet te argumenteren. Het is dan ook belangrijk dat er werfvergaderingen gehouden worden (zie verder).  In elk geval moet het lastenboek op een danige wijze verhelderend zijn dat een aannemer, die een offerte moet maken, duidelijk begrijpt wat er van hem verlangd wordt alleen door het doornemen van dit document en de plans, al of niet aangevuld met de details (zie verder).

Dit lastenboek wordt door iedere aannemer of onderaannemer, die betrokken wordt bij de uitvoering van de werken, voor akkoord ondertekend.

Top


Details

Details zijn onmisbaar om tot een kwalitatief bouwwerk te komen. In een gebouw zijn nu eenmaal vele moeilijke hoekjes die ook moeten uitgevoerd worden zonder dat er problemen van vochtindringing, koudebrug, scheurvorming of van welke aard ook voorkomen. Het is zelfs zo dat ik als doorwinterd architect op voorhand reeds kan inschatten waar de aannemers fouten zullen maken, wetende wat de normale (maar daarom nog niet juiste) gang van zaken op de werf is.  Ook hier weer kan ik niet nalaten te benadrukken dat de doe-het-zelvers ook aan deze details veel kunnen hebben, daar zij dikwijls bijgestaan worden door mensen uit de bouwwereld (familie, e.d.), die tenslotte op hun werven dezelfde fouten maken.

Eigenlijk is "fouten" hier niet volledig op zijn plaats. Zij maken immers het bouwwerk volgens hun eigen ervaring, zoals zij het geleerd hebben, doch vergeten hierbij dat instellingen zoals het WTCB steeds verder onderzoeking doet en steeds meer dingen te weten komt over bepaalde materialen of constructietechnieken. Vele aannemers volgen deze evolutie niet, of laten zich daarover niet informeren en blijven dus met hun kennis daaromtrent achter.  Als architect daarentegen ben ik verplicht deze evolutie wťl te volgen om geen gevaar te lopen dat cliŽnten een verkeerd materiaal of techniek worden ingefluisterd. Het is dus aan mij om deze verbeteringen voor te schrijven en ze te doen uitvoeren zoals het hoort. Tenslotte is het mijn taak om, als kenner ter zake, het bouwgebeuren te leiden.

Wat ook deel uitmaakt van de details zijn de plans voor elektriciteit, verwarming en ventilatie.  Elektriciteitsplans zijn een must, zodat de aannemer precies weet waar welk toestel moet voorzien worden en hoe het bediend moet worden. Dit sluit veel misverstanden en discussies uit tijdens de uitvoering van de werken.

Voor de verwarmingsplans wordt de berekening van de warmteverliezen meestal uitgegeven aan een speciaal studiebureau, zodat een correcte dimensionering van de verwarmingstoestellen kan toegepast worden. Ik kan dit echter zelf ook.  Het gebeurt immers te dikwijls dat een installateur de vermogens inschat a.h.v. enkele vuistregels, die echter niet op alle situaties van toepassing kunnen zijn. Denk maar aan bestaande gebouwen met hoge plafonds en afwijkende wandsamenstellingen.

De ventilatieplans zijn met de nieuwe regelgeving verplicht vanaf de voorontwerpfase.  Ze geven weer waar doorstroomopeningen, ventilatieroosters en ventilatoren moeten voorzien worden om te voldoen aan de ventilatienormen. Ventileren is immers noodzakelijk om een gezond binnenklimaat te bekomen, waarin comfortabel kan worden geleefd of gewerkt. Het is trouwens een must geworden sinds de isolatienormen werden opgedreven, waarbij men overal dampdicht moet tewerk gaan om geen condensatieproblemen te krijgen, waardoor we als het ware onder een stolp gaan leven. Geen enkel levend wezen overleeft zulks als er dan geen ventilatie wordt toegepast.

Top


Technische studies

Zogauw plans, lastenboek en details klaar zijn worden die eerst nog doorgegeven aan de ingenieur(s) voor de technische studies. In de eerste plaats zijn dit de stabiliteitberekeningen voor de constructies in gewapend beton en/of staal, doch dit kunnen ook studies zijn betreffende rioleringen, verwarmingsinstallaties, liften, elektrische installaties, e.d.  Door toedoen van deze studiebureaus is het uiteraard mogelijk dat de plannen, het lastenboek en de details moeten aangepast worden. Het zou immers kunnen dat een bepaalde betonbalk hoger moet zijn dan door mij voorzien, of dat er ergens een extra kolom moet voorzien worden. In sommige gevallen worden de technische studies overgelaten aan de aannemers, die dan zelf maar een studiebureau moeten aanspreken, doch dit is sterk af te raden en wel om verschillende redenen.

Een 1ste reden is het feit dat het niet controleerbaar is of er wel degelijk een studiebureau is ingeschakeld. Wie weet heeft die aannemer niet zelf een bouwkundig tekenaar zitten die eender wat kan berekenen, als het maar niet te duur uitvalt.

Een 2de reden is het feit dat de aannemers geen correcte offertes kunnen maken als zij moeten werken met hoeveelheden die het resultaat zijn van een inschatting. Deze aannemers gaan immers niet naar een studiebureel stappen telkens ze een offerte moeten maken, dit zou veel te duur uitkomen, zeker als ze dan het werk niet krijgen.  Als dan later, nadat een aannemer het werk heeft toegewezen gekregen en nadat deze laatste een studiebureau heeft ingeschakeld, blijkt dat er heel wat grotere hoeveelheden materialen aangewend moeten worden, brengt dit onvermijdelijk discussies met zich mee die over veel geld kunnen gaan.  Een andere mogelijkheid hier is dat de aannemer in zijn offerte een serieuze risicofactor moet inbouwen om de hiervoor beschreven situatie te voorkomen. Blijkt dan later dat de hoeveelheden van de raming veel te hoog lagen, dan betaalt de bouwheer niet alleen teveel voor deze risicofactor, maar ook nog voor wat teveel voorzien werd.

Een 3de reden is dat het ontwerp nog altijd kan aangepast worden als de studies uitgevoerd werden, indien nodig. Het is best mogelijk dat bijvoorbeeld een bepaalde balk te hoog is geworden om mooi of praktisch te zijn of dat er bepaalde kokers bij moeten voorzien worden voor de verwarming of iets dergelijks. In dit stadium is zulks dan nog recht te trekken op een relatief eenvoudige manier.

Het tegenargument bestaat wel dat als de bouwheer zelf naar een studiebureau moeten stappen, i.p.v. dat de aannemer dat doet, dat de bouwheer dan het ereloon voor dat studiebureau zelf moet betalen, terwijl anders de aannemer dat moet dragen. Maar waar gaat de aannemer zijn ingenieurskosten dan halen ? Uiteindelijk komt alles toch bij de bouwheer terecht, waarom zou hij dan ook niet zelf de touwtjes in handen nemen en zelf kiezen welke ingenieur hij onder de arm neemt ?

Top


Aanbestedingen

Zogauw alle stukken klaar zijn om een bouwdossier samen te stellen, zijnde de plannen, het lastenboek, de details en de technische studies, kunnen de aannemers aangesproken worden om offertes te maken. Voor alle gemakkelijkheid en om een overzichtelijk geheel te maken wordt er bij het bouwdossier nog een samenvattende meetstaat gevoegd, waarop de aannemer gevraagd wordt zijn offerte of prijsbieding in te vullen, zodat ook de bouwheer een duidelijk beeld krijgt voor welke punten de aannemer al dan niet prijs heeft gegeven.

Het aanbrengen van adressen van aannemers gebeurt in principe door de bouwheer. De architect mag immers nooit een keuze van aannemers opdringen. Meestal komt het wel voor dat ik uit ervaring weet welke aannemers de goede zijn en welke niet. Ik zal dan ook zelf een reeks aannemers aanspreken voor een offerte.  Indien de bouwheer ook aannemers kent geeft hij gewoon hun adressen door. Ik contacteer hen dan, bezorg hen de nodige documenten, kijk hun offertes na en houd de bouwheer omtrent het resultaat op de hoogte.

Wanneer de bouwheer zelf aannemers benadert voor het geven van offertes, zal ik hem vragen de offertes ook naar mij door te sturen of er mij toch tenminste kopij van te laten bezorgen, zodat ik de zaken kan blijven opvolgen zoals het hoort.

Top


Offertes

Na enige tijd na de aanbesteding beginnen de offertes binnen te komen. In mijn geval wordt het origineel ervan naar de bouwheer gestuurd, tezamen met mijn analyse, opmerkingen en vergelijking met mijn raming. Vooraleer tot analyse en vergelijking met mijn raming kan worden overgegaan, worden de biedingen nagezien en verbeterd (enkel op rekenkundig vlak) indien nodig. Soms is het zelfs nodig om terug contact op te nemen met de aannemer in kwestie, omdat hij waarschijnlijk een fout heeft gemaakt die moeilijk te verbeteren valt of omdat hij een verkeerde prijs heeft gehanteerd. Hierdoor zou hij alle kansen op mededinging missen en zou de bouwheer misschien een interessant kandidaat-aannemer verliezen.

De offerte wordt dus ook vergeleken met de raming. Dit gebeurt uiteraard enkel aan de hand van de posten waarvoor de aannemer een prijs heeft geboden. Het gaat bijvoorbeeld niet op een offerte voor enkel elektriciteitswerken te gaan vergelijken met een raming voor het totale bouwwerk. Hierbij wordt ook de raming aangepast aan de door de aannemer opgegeven hoeveelheden. Immers, wanneer een bepaalde post een grote hoeveelheid vertegenwoordigd, kan dit bij de aannemer een lagere eenheidsprijs teweegbrengen, dan wanneer dit een kleine hoeveelheid zou zijn. Ik kan me immers ook misrekend hebben in een bepaalde hoeveelheid, een fout die dus door de aannemer werd ontdekt en gecorrigeerd.

De bij de raming gehanteerde toeslagen (klein werk, conjunctuuraanpassing, werfinrichting, ABR, ...) worden hierbij niet aangepast, ook al komen deze offertes pas een jaar na de raming. De raming wordt als het ware bevroren, zodat ze een stabiele vergelijkingsbasis kan vormen. Het resultaat van zulk een vergelijking is een percentage, positief of negatief, naargelang de offerte boven of onder de raming valt. Zo kunnen alle offertes naast elkaar gelegd worden, om zo direct te kunnen zien welke aannemer de duurste is en welke de goedkoopste.

Top


Aannemingsovereenkomsten

Ondertussen is in normale omstandigheden de bouwvergunning reeds afgeleverd door de gemeente en kan er aan een aannemingsovereenkomst gedacht worden. De wet verbiedt immers dat de aannemers contracten afsluiten voordat de bouwvergunning er is.

Er moet eerst nog gekozen worden tussen de offertes. Welke aannemer wel en welke niet ? Dit is meestal geen gemakkelijke keuze daar de goede aannemers meestal de duurdere zijn. Uiteraard help ik de bouwheer in deze keuze, maar ik mag mijn keuze niet opdringen. Uiteindelijk is het bouwheer die beslist, want hij is het ook die met die aannemer een contract zal afsluiten.   Wat ik wel kan doen is een veto stellen tegen de keuze van de bouwheer, maar dan uiteraard enkel op basis van een grondige motivatie. Als ik uit ervaring weet dat een bepaalde aannemer helemaal niet voldoet aan de minimumeisen mag ik weigeren met hem samen te moeten werken en is de bouwheer verplicht dit van mij te aanvaarden. Het is zelfs zo dat, als de bouwheer mijn weigering naast zich neerlegt, dat ik dit als contractbreuk kan aanzien.  In zulk een situatie is de verstandhouding tussen opdrachtgever en architect dan toch reeds lang niet meer zoals het zou moeten.  In het andere geval zou de bouwheer mijn weigering wellicht begrijpen en als vanzelf aanvaarden.

Ook moet er overwogen worden of er met een algemene aannemer zal gewerkt worden of met afzonderlijke aannemers.  Beide keuzemogelijkheden hebben hun voor- en nadelen, doch ik raad de bouwheer steeds aan met afzonderlijke aannemers te werken.  Het voordeel van een algemene aannemer is dat hij zelf de coŲrdinatie van de door hem aangestelde onderaannemers doet. Ook het feit dat, als er iets misloopt met een onderaannemer, dat er dan slechts 1 persoon moet aangesproken worden, is een enorm voordeel. Dit laatste lukt echter zelden.  Zeer dikwijls tracht een hoofdaannemer de verantwoordelijkheid of de problemen naar de bouwheer door te schuiven, of staat de bouwheer, ondanks alle dwingende maatregelen, even machteloos t.o.v. een van zijn onderaannemers als hijzelf.  Als dan die hoofdaannemer niet veel kan of wil doen, kan de bouwheer zelfs niet die onderaannemer persoonlijk manen. Hij heeft immers geen contract met hem. Deze onderaannemers kosten ook evenveel voor de hoofdaannemer dan voor de bouwheer zelf, waarom zou die dan niet liever zelf de keuzemogelijkheden hebben en rechtstreeks met de onderaannemer werken, zodat prijs en kwaliteit beter in de hand gehouden worden ?  Het enige nadeel is dat ik dan zelf de coŲrdinatie moet doen en dat er veel meer administratie aan te pas komt voor mij. In dat geval wordt daarom een toeslag op het ereloon aangerekend. Doch dit ene nadeel weegt niet op tegen de vele voordelen.

Nadat de keuze is gemaakt stel ik dan meestal de aannemingscontracten op.  Indien de aannemers dit wensen kunnen zij dit ook zelf doen. Mijn contracten zijn echter zeer eenvoudig en kort, zodat er geen addertjes onder het gras kunnen zitten. Trouwens het bijzonder bestek is er ook nog en dat is al lijvig genoeg.

Top


Plaatsbeschrijvingen

Vooraleer met verbouwings-, uitbreidings- of renovatiewerken te beginnen in bestaande gebouwen, is het ten zeerste aangeraden een plaatsbeschrijving op te stellen van alle aangrenzende eigendommen en van die delen van het bestaande gebouw die onaangeroerd blijven.  In zulk een plaatsbeschrijving wordt de bestaande schade van deze eigendommen beschreven, zodat de eigenaars van deze eigendommen deze schade niet kunnen verhalen op de bouwheer omdat die zogezegd door zijn werken zouden zijn veroorzaakt.

Indien er schade optreedt door de werken van de bouwheer is dan ook duidelijk te zien wat juist de omvang is van deze schade. Zulke plaatsbeschrijvingen kunnen dus heel wat kopzorgen voorkomen.

Top


Werf

Zogauw alle aannemers zijn gecontracteerd, of toch zogauw de eerste aannemer kan beginnen, wordt de werf opgestart.  In het geval van nieuwbouw moet in principe voordien de burgemeester het juiste perceel en de juiste ligging van de bouw- of rooilijn komen aanduiden. Meestal laat die zich echter afvaardigen door zijn landmeter en dan nog gebeurt het meestal dat de aannemer reeds op voorhand zijn piketten is komen plaatsen.  Het zou immers niet de eerste keer zijn dat een nieuwbouw in een nieuwe verkaveling op een verkeerd perceel wordt opgetrokken. Door het recht van natrekking is de bouwheer zijn bouwwerk dan kwijt, tenzij de eigenaar van het verkeerd bebouwde perceel een regeling wil treffen.

Tijdens het verdere verloop van de werf wordt op geregelde en vaste tijdstippen een werfvergadering gehouden, waarbij de aannemer(s), de ingenieur(s), de bouwheer en ikzelf aanwezig zijn om bepaalde beslissingen te kunnen nemen. Het gaat hier vooral om problemen die opduiken tijdens het bouwproces en dat kan gaan van vergetelheden in de planning tot en met problemen met de ondergrond, met gewijzigde materialen, enz... Immers, niet alles is op voorhand te plannen en er zijn duiken altijd wel problemen op bij verbouwingen, renovaties, ed.

Ik kan niet genoeg benadrukken wat het belang is van zulk een werfvergadering waarvan er weinig als tijdverlies zullen bestempeld kunnen worden.  En neem gerust aan dat een werf zonder werfvergaderingen binnen de kortste keren hopeloos in het honderd loopt.

Buiten deze werfvergaderingen doet ik zelf nog de nodige werfbezoeken.  Indien uiteraard blijkt dat er een hele tijd niet verder gewerkt wordt of dat de werken zeer traag vorderen, dan zal ik deze bijkomende werfbezoeken niet doen of kunnen de werfvergadering zelfs afgelast worden.

In elk geval wordt van elk werfbezoek en van elke werfvergadering een verslag opgesteld en ondertekend door alle aanwezigen. Op die manier kunnen bijkomende afspraken als definitief en bindend beschouwd worden. Elk werfverslag wordt uitgetypt en verzonden aan alle betrokken partijen.

Top


Voorlopige oplevering

Zogauw de werken klaar zijn (of gedeelten van de werken in het geval van afzonderlijke aannemers) moeten deze werken en de verantwoordelijkheid over deze werken overgedragen worden aan de bouwheer. Zo moet de aannemer bijvoorbeeld zelf verzekerd zijn voor wat betreft het door hemzelf opgetrokken bouwwerk. Deze verzekering wordt opgezegd bij de voorlopige oplevering en vanaf dat ogenblik is de bouwheer dan ook zelf "verplicht" de nodige verzekeringen af te sluiten.

Bij de voorlopige oplevering moeten alle zichtbare fouten vermeld en besproken worden. Zichtbare fouten, die na de voorlopige oplevering nog worden opgemerkt, kunnen niet meer te berde worden gebracht t.o.v. de betreffende aannemer. Het is dus belangrijk dat voordien alles goed wordt nagezien.

Daarbij komt dat er afgerekend moet worden met de betreffende aannemer en dat alle openstaande punten van het bouwdossier moeten weerlegd worden of toch tenminste moeten besproken worden. Op die manier kan er van geen van beide partijen nadien nog aanspraak gemaakt worden op bepaalde dingen die al of niet werden uitgevoerd.

Het belangrijkste van deze voorlopige aanvaarding is dat de 10-jarige aansprakelijkheid begint te lopen van zowel de aannemer als van de architect.

Dikwijls wordt er met aannemers gewerkt zonder contract, vooral dan voor de heel beperkte werkjes. Hierbij moet echter opgepast worden ! Zogauw de bouwheer immers die werken in gebruik neemt, zonder voorbehoud te maken betreffende bepaalde gebreken, is de voorlopige aanvaarding voor deze werken een feit. Zulk een ingebruikname kan op een zeer enge manier geÔnterpreteerd worden, zoals het plaatsen van enkele dozen in de nieuwe garage of het reeds beschilderen van de nieuwe bepleisteringen.

In mijn geval wordt in het bijzonder bestek een clausule opgenomen die vermeld dat enkel het proces-verbaal van aanvaarding geldt als dusdanig.

Top


Onderhoudstermijn

Met de voorlopige aanvaarding begint automatisch de onderhoudstermijn te lopen gedurende een periode van 12 maanden. Vele aannemers en promotoren proberen deze termijn te minimaliseren tot 6 of zelfs 3 maanden, doch dit is illegaal.  Het belang van deze 12 maanden ligt hem in het feit dat het bouwsel de 4 seizoenen moet doorgemaakt hebben om bepaalde onzichtbare gebreken aan het licht te doen komen. Zo zal een verwarmingsinstallatie gedurende de zomer waarschijnlijk nooit moeten aanslaan. Bij een voorlopige oplevering vlak voor de zomer zal de bouwheer dus 5 tot 6 maanden moeten wachten vooraleer hij deze installatie ten volle kan testen.

Top


Definitieve aanvaarding

Na de onderhoudstermijn wordt net hetzelfde gedaan als bij de voorlopige aanvaarding. Er wordt terug opgeleverd, maar ditmaal definitief, waarbij alle onzichtbare gebreken aan bod moeten komen. Het bouwsel heeft alle seizoenen doorstaan en moet nu al deze onzichtbare gebreken te kennen hebben gegeven.  De betreffende aannemers moeten ondertussen ook alle, in het proces-verbaal van voorlopige aanvaarding gemelde gebreken verholpen hebben. Indien dit niet het geval is kan er niet definitief opgeleverd worden. De definitieve aanvaarding verschuift dan naar een latere datum en voorlopig wordt er een proces-verbaal van weigering van aanvaarding opgesteld. Deze procedure wordt herhaald tot alles in orde is.

Voor de aannemers zonder contract is het belangrijk dat er tijdig voorbehoud wordt gemaakt, daar ook anders hier de definitieve aanvaarding een feit wordt door de eenvoudige verjaring van de voorlopige.  In mijn bijzonder bestek wordt echter gesteld dat enkel het proces-verbaal van definitieve aanvaarding geldt als aanvaarding, niet de verjaring van een voorlopige aanvaarding.

Top


10-jarige aansprakelijkheid

Zowel aannemer als architect zijn 10 jaar aansprakelijk voor de gebreken, die het volledig of gedeeltelijk tenietgaan van het bouwwerk tot gevolg hebben. Dit zijn vooral dingen zoals verzakkingen, scheuren, instortingen, vroegtijdige veroudering van bepaalde bouwelementen of -materialen, e.d.  Vooral op dit punt is het zeer belangrijk zelf met een architect in zee te gaan en niet met een promotor te werken, die zelf een architect in dienst heeft. Als die promotor failliet zou gaan, wat wel eens gebeurt, kan hij niet meer aansprakelijk gesteld worden, daar hij als rechtspersoon is verdwenen. Met hem verdwijnt echter ook de aansprakelijkheid van zijn architect.  Een architect die rechtstreeks wordt aangesproken kan echter niet failliet gaan en blijft persoonlijk verantwoordelijk voor deze gebreken, ook wanneer hij zich om fiscale redenen in een eenpersoonsvennootschap heeft genesteld.  Daarbij komt dat een architect, die aangesteld wordt door een bouwpromotor, niet de kant van de bouwheer kan kiezen, omdat hij dan tegen zijn werkgever in zou gaan.  Het beroep van architect werd door de wetgever beschermd en zijn tussenkomst werd verplicht gesteld, juist om reden dat hij de bouwheer moet beschermen.  Een conflict van belangen staat hier dus de correcte uitoefening van het beroep van architect in de weg.

Top


Mondreclame

Als alles dan in kannen en kruiken is en de samenwerking met mij bleek vruchtbaar te zijn geweest, zoals reeds meermaals gebeurde, rest me enkel nog de bouwheer veel plezier toe te wensen met zijn nieuw of aangepast gebouw. Dikwijls hou ik er nog een vriendschappelijke relatie aan over, zodat het einde van een bouwwerk niet echt een afscheid wordt.  In dat geval reken ik op de door de bouwheer gevoerde mondreclame. Een architect mag immers geen reclame maken, buiten een naamplaat aan zijn voordeur, een vermelding in de "Gouden Gids" en de werfplaat tijdens de werfperiode van een bouwwerk.  De reden hiervoor is dat een architect zijn werk goed moet doen en op die manier zichzelf bekend moet maken bij het bouwlustige publiek. CliŽnten die tevreden zijn, zullen het zeker niet kunnen nalaten om dit verder te vertellen.

Indien een architect commercieel te werk zou mogen gaan, zou een heuse prijzenslag ontstaan, waardoor de garantie van kwaliteit ten zeerste in het gedrang zou komen. Immers, voor een te laag ereloon kan hij nooit zijn opdracht naar behoren uitvoeren, zodat het (zelfs lage) ereloon steeds een meerkost is, die dan nog oorzaak kan zijn van vele problemen.

Top