Architect-expert Paul De Maesschalck

B 2390 Westmalle, St-Jozeflei, 15 - Tel: (+32)033121498 - Gsm: (+32)0486877714
BIC: KREDBEBB - IBAN: BE72 4085 0439 5116 - Provisierekening: BE78 4085 0595 4186 - Btw: BE 0635.235.677

 

Home Wie Wat Waarom Hoe Modern ? Referenties Foto's Rampen Contact
Hoe gaat een architect te werk ?


Om te vermijden de nieuwe, potentiŽle cliŽnt te vervelen met een ellenlange uitleg over mijn manier van werken vond ik het beter dit allemaal neer te schrijven in een tekst, die de chronologie van het bouwgebeuren weergeeft.  Uiteraard kan niet alles worden weergegeven. Het bouwgebeuren is te complex daarvoor.

Als onafhankelijk persoon, technisch onderlegd, ervaren in het toepassen van een bouwstijl, steeds geneigd tot overleg tussen de verschillende betrokken partijen, goed ingeburgerd in de materialenwereld, correct zijnde op gebied van administratie en zonder de problemen uit de weg te gaan, is de architect de geknipte persoon om deze taak van beschermer van Uw investering, van Uw eigendom, van Uw belangen en van Uw rechten & plichten. Dat zijn mijn betrachtingen.

Uiteraard bestaan er algemene regels, juridische en deontologische, waaraan een architect moet voldoen. Elke architect geeft echter toch steeds zijn interpretatie aan die dingen en weet toch steeds zijn eigen werkwijze uit te dokteren in de loop van zijn carriŤre en aan de hand van zijn opgedane ervaringen.

Hierna geef ik chronologisch de aspecten van een dossier weer:

kennismaking
inwerkingstelling
ereloon
opmetingen
plannen
auteursrechten
internetsite
kostenraming
bouwaanvraag
isolatienormen
bijzonder bestek
details
technische studies
aanbestedingen
offertes
aannemingsovereenkomsten
plaatsbeschrijvingen
werf
voorlopige oplevering
onderhoudstermijn
definitieve oplevering
10-jarige aansprakelijkheid
mondreclame


Kennismaking

Een goede kennismaking is essentieel om de nodige vertrouwensrelatie te kunnen opbouwen en om een ontwerp te kunnen maken dat volledig beantwoordt aan uw verwachtingen.

Top


Inwerkingstelling

Ik ga steeds in 2 stappen te werk:

1. Het voorcontract

Hierbij wordt schriftelijk overeengekomen dat ik, mits betaling van ereloon, een voorontwerp maak met de daarbijhorende raming. Dit houdt in dat ik plannen teken, waarop gemeten kan worden, waardoor ik de hoeveelheden van materialen kan berekenen. Door dan de eenheidsprijzen van deze materialen toe te passen op de hoeveelheden kan een exacte kostenraming worden gemaakt.

Het voordeel van zulk een voorcontract is dat, als blijkt dat het ontwerp te duur uitvalt (of u om eender welke andere reden niet wenst verder te werken), u op eenvoudige wijze kan uitstappen zonder een contract te moeten verbreken.

2. Het definitief contract

Als dan alles in orde is gekomen in het kader van het voorcontract, is de volgende stap het definitief contract, waarbij een volledige opdracht wordt gegeven tegen een bepaald ereloon.

Met een volledige opdracht bedoel ik hetgeen in de deontologische normen van de Orde van Architecten voorgeschreven wordt.  Al het werk dus vanaf het voorontwerp t.e.m. de opleveringen. Dus met het lastenboek, de werfcontrole, het nazicht van de rekeningen, de details, enz... inbegrepen.

Het ereloon wordt hier berekend aan de hand van een percentage dat wordt toegepast op het ramingsbedrag van het voorontwerp, dat ondertussen gekend is door toedoen van het voorcontract.

Top


Ereloon

Het ereloon wordt steeds berekend aan de hand van een percentage, toegepast op een schatting of raming (naargelang het om een voorcontract dan wel een definitief contract gaat).  In mijn contracten vermeld ik het ereloon steeds als een vast bedrag.

Prestaties van verscheidene aard, die normaal niet in de basisopdracht van een architect zitten, zitten ook niet vervat in het ereloon. In mijn geval worden ze aangerekend aan een afzonderlijk uurloon. Deze prestaties zijn o.a.: opmetingen, scheimuurovernames, schattingen, maquettebouw, expertisen, plaatsbeschrijvingen, enz...

Buiten de aldus berekende erelonen en uurlonen worden nog bijkomende onkosten aangerekend i.v.m. verplaatsingen, planafdrukken, foto's en kopijen, nodig voor het uitvoeren van de opdracht.

Top


Opmetingen

Zeer dikwijls moeten er opmetingen gebeuren, vooraleer kan worden gestart met mijn opdracht. Vooral dan in het geval van verbouwings-, uitbreidings- of renovatiewerken aan een bestaand gebouw.  Deze opmetingen gebeuren gedetailleerd, zodat ik bij het ontwerp alle nodige gegevens bij de hand heb.  Zelfs wanneer u reeds over plans beschikt van het bestaande gebouw, zullen deze plans nog moeten nagezien worden. Het gebeurt immers zelden dat een gebouw werd opgericht zoals het op de plans werd aangeduid. Soms zijn de afwijkingen zelfs zo groot dat het beter is om de overhandigde plans gewoon terzijde te laten.

Wanneer een bouwaanvraag vereist is, en dat is meestal het geval bij verbouwingen of uitbreidingen, moet er trouwens steeds een gedetailleerde opmeting van de bestaande toestand bij het bouwaanvraagdossier gevoegd worden.

De opmeting en de uittekening ervan zitten nooit in het basisereloon vervat en vormen dus een afzonderlijke kost.

Top


Plannen

Alle tekeningen worden met het CAD-programma Adomis op de computer getekend en uitgeprint op papier, indien nodig.  Alles wordt zoveel mogelijk digitaal gehouden. Telkens als er tekeningen worden uitgewerkt, afgedrukt en aan u overhandigd zal ik u vragen deze af te tekenen voor ontvangst of voor akkoord, als het om definitieve plannen gaat.

Top


Auteursrechten

Gezien architectuur ook onder de noemer kunst valt en de architect dus in principe een kunstenaar is, blijven de originelen van de plannen mijn artistieke eigendom, waarop ik mijn auteursrechten kan doen gelden. Ik zal die dus ook nooit uitlenen voor afdruk of duplicatie.  Meer nog, het is ten strengste verboden zelf kopijen te maken van deze plannen, zij het maar gedeeltelijk en op welke manier ook. Dit geldt ook voor de aannemers en dat is maar goed ook. Maar al te dikwijls zie je op werven dat er faxkopijen van kopijen van afdrukken worden gebruikt, waardoor die totaal onleesbaar worden en dikwijls ook onvolledig zijn. Dit heeft als gevolg dat het werk verkeerd wordt uitgevoerd of zelfs helemaal op een slechte manier.

Als de aannemer dus bijkomende planafdrukken nodig heeft is het een kleintje mij daarvan te verwittigen, zodat ik die hem kan bezorgen.

Top


Internetsite per werf

Zogauw er een definitief contract afgesloten wordt, richt ik een afzonderlijke pagina in per bouwdossier op mijn internetsite, waar later ook alle andere gegevens worden opgeplaatst, zoals het lastenboek, de foto's, de detailtekeningen, de werfverslagen, ...  Enkel de mensen die over de link beschikken kunnen op deze pagina.

Dit heeft als voordeel dat u aannemers, die een offerte willen opstellen, gewoon deze link kan doorgeven, waardoor ze alle informatie kunnen inkijken die ze willen.

Uiteraard kadert dit ook in het volledig digitaliseren van het bouwproces.  Op deze manier wordt alle informatie van de werf centraal continu bereikbaar van eender waar.

Top


Raming

De eenheidsprijzen die ik hanteer zijn die, die door beroepsverenigingen (of andere organisaties) worden verzameld over heel Vlaanderen. Het zijn dus gemiddelde eenheidsprijzen van offertes van aannemers.  Doch die zijn niet helemaal juist en moeten gecorrigeerd worden.  Ik heb hiervoor een eigen systeem uitgewerkt, waardoor ik met 99% zekerheid kan zeggen dat ik met mijn raming rond het gemiddelde van de offertes van de aannemers zal vallen.

Hoe werkt dit ? Om te beginnen worden de eenheidsprijzen geÔndexeerd om up to date te blijven.  Dan wordt er (naast de toeslagen voor werfinrichting en ABR-verzekering - wat gewoonlijk door een aannemer wordt aangerekend) een toeslag klein werk voorzien. Hiermee bedoel ik dat als de raming lager dan een bepaald bedrag uitkomt, dat we dan met een klein werk bezig zijn en er een verhoging van de eenheidsprijzen wordt berekend. De grootte van deze toeslag is in relatie tot dit grensbedrag.  Het is immers logisch dat bijvoorbeeld een dakdekker een veel hogere prijs zal hanteren voor een plat dakje van 5 m≤, dan een plat dak van 5.000 m≤. Voor dat kleine dakje moet hij zich ook verplaatsen, materialen gaan inkopen, administratie doen, tijd insteken voor besprekingen allerlei, in verhouding veel meer moeilijke rand- en hoekafwerkingen doen, heeft hij minder plaats om door te kunnen werken, enz...

Naast dit alles wordt er nog een conjunctuuraanpassing doorgerekend op de eenheidsprijzen. Die wordt berekend door telkens ik een offerte binnenkrijg van een aannemer voor een bepaald werk, die te vergelijken met mijn raming op procentuele basis. Al deze afwijkingen worden op een rekenblad bijgehouden tot 1 jaar terug. Als ik dan het gemiddelde van deze procentuele afwijkingen bij mijn raming tel, dan zit die raming rond het gemiddelde van de offertes tot een jaar terug.

De 99% zekerheid, betreffende deze raming, impliceert uiteraard 1% kans op missingen. Die kans zit erin omwille van het feit dat als ik vandaag een raming bereken en binnen enkele maanden stelt een aannemer pas offerte op, dan kunnen de bouwprijzen ondertussen flink gestegen zijn door 1 of andere conjuncturele wijziging. Zoiets is natuurlijk niet op voorhand in te calculeren.

Ook na het overhandigen van deze raming zal ik u vragen ze voor ontvangst te willen ondertekenen. Hierdoor heb ik een geldig ontvangstbewijs. Het is immers 1 van mijn plichten om mijn cliŽnten voor te lichten op financieel vlak.

Top


Bouwaanvraag

Blijkt alles in orde te zijn voor wat betreft de plannen en de budgettering en werd het definitief contract ondertekend, dan is het moment aangebroken om aan een bouwaanvraag of een melding te gaan werken. Ik werk daarvoor een definitief ontwerp uit volgens de voorschriften van de overheid en laad die op het platform voor de digitale bouwaanvraag op, inclusief de nodige info.  Ik druk dan ook nog een papieren versie af, zodat u ook nog iets analoog kan ondertekenen en iets in de hand heeft voor zijn dossier.  Als alles opgeladen is nodig ik de bouwheer met zijn digitaal paspoort uit op mijn kantoor om online de bouwaanvraag of melding te ondertekenen.  Het gemeentebestuur heeft dan 75 dagen tijd om het dossier te behandelen.

Indien er een weigering wordt gegeven kan u in beroep gaan bij de Gouverneur. Het wordt zelfs van u verwacht, uiteraard met mijn steun en/of onder mijn leiding. Het afspringen van een bouwtoelating is immers geen reden tot contractbreuk, daar de bouwheer zelf de bouwaanvraag of melding voor akkoord ondertekende en zelf dus goed wist wat er aangevraagd werd.

Als ook hier een weigering wordt gegeven kan u nog eens in beroep gaan, maar ditmaal bij de minister. Deze procedure komt meer en meer voor. Tenslotte kan u nog in beroep gaan bij de Raad van State, doch deze procedure duurt zeer lang en is eerder uitzonderlijk.

In het geval ook hier een weigering wordt gegeven is het raadzaam om een nieuwe, gewijzigde bouwaanvraag of melding te doen. Vanwege de langdurige beroepsprocedures is zelfs aangeraden dat van begin af aan te doen of, nog beter, geen bouwaanvraag of melding te doen voor een bouwwerk dat de reglementeringen of voorschriften te buiten gaat. Zulk een aanvraag of melding zal normaal door mij niet worden uitgewerkt.

Top


Isolatienormen

In de meeste gevallen van nieuwbouw of verbouwingen moet voldaan worden aan de EPB-norm, de EnergiePrestatie en Binnenklimaatnorm.  Hierbij worden 2 dingen nagestreefd: een K-peil en een E-peil, vanaf 1 januari 2018 ook een S-peil.

Het K-peil van een gebouw is een fictief getal dat het globale isolatieniveau van de woning weergeeft. Sinds het in werking treden van de EPB-norm in 2007 is in Vlaanderen een maximale K45 verplicht.  Ondertussen werd dit nog verlaagd.  De berekening hiervoor gebeurt a.h.v. een computerprogramma, waarbij er serieus nagedacht moet worden over hoe en hoeveel isoleren.  Doordat de isolatie flink wordt opgedreven, worden koude bruggen, condensatieproblemen van vochtige lucht achter isolatielagen, e.d. op de spits gedreven, waardoor de details, die zulke problemen aanpakken, zeer belangrijk zijn.  Ik heb in mijn carriŤre altijd betracht om steeds zonder koudebruggen te werken, ook toen dit nog niet door 1 of andere norm verplicht werd.  Koudebruggen geven immers steeds aanleiding tot condensatieproblemen, schimmelvorming, gezondheidsproblemen, schade aan de binnenafwerking, ...

Velen herinneren zich nog wel de campagne op radio en TV "Overisoleren mag niet", doch dit is larie. Overisoleren is iets dat niet bestaat. Men kan zoveel isoleren als men wil, doch men moet het op een juiste manier doen: er mogen geen koude bruggen voorkomen en er moet dampdicht gewerkt worden aan de warme zijde van de isolatielagen.  Dit impliceert dat er aan ventilatie moet gedacht worden, omdat we anders onder een stolp wonen.  In de EPB-berekening werd deze ventilatie dan ook mee geÔntegreerd en is noodzakelijk om aan de norm te voldoen.

Ventilatie kan op verschillende manieren verwezenlijkt worden, van goedkope tot dure systemen, maar (spijtig genoeg) dan ook van energieverslindende tot energierecupererende systemen. Dus net in omgekeerde evenredigheid en waarbij de duurste systemen door toedoen van de energiebesparing zichzelf terugbetalen op termijn, terwijl de goedkoopste systemen een doorlopende kost vormen doordat zij voortdurend energie verbruiken.

Het E-peil van het gebouw, het Energiepeil, wordt berekend a.h.v. hetzelfde programma en omvat o.a. het K-peil, doch ook de manier waarop de verwarming opgewekt wordt, de verlichting wordt gerealiseerd, de ventilatie wordt aangedreven, de circulatiepompen, enz...  Het is als het ware een label dat op het gebouw geplakt wordt dat in 2007 maximaal E100 mocht bereiken.  Ondertussen werd dit ook nog verder beperkt.

Tenslotte is er het S-peil, het Schilpeil, dat ook weer door ditzelfde programma berekend wordt.  Het vervangt het K-peil en geeft het isolatiepeil van het gebouw aan zonder rekening te moeten houden met netto-energiebehoefte.  Dit gaf immers in sommige gevallen discrepanties in de berekening van het E-peil.  Het S-peil zal starten op een maximale waarde van S31.

Om dit alles te controleren moet er een EPB- & ventilatieverslaggever aangesteld worden die erkend wordt door de overheid.  Hij moet toezicht houden op de werf en moet na de beŽindiging van de werken een soort van gelijkvormigheidsattest afleveren en verslag uitbrengen bij de overheid.

Indien aan deze norm niet voldaan wordt, worden er automatisch boetes uitgeschreven die zodanig hoog zijn dat het beter is aan de norm te voldoen.  Het kost immers even veel.

Ondertussen zijn er nog heel wat andere normen verschenen, die echter (nog) geen wet zijn, maar al wel veel succes hebben, en terecht, want het betaalt zich terug op termijn

Zo is er de norm van de passiefgebouwen die een maximaal jaarlijks energieverbruik oplegt van 15 kWh/m2 vloeroppervlakte.  Hiervoor moet niet enkel de isolatie op de spits gedreven worden, doch ook de terugwinning van energie (bijv via de ventilatie) en installaties die zo weinig mogelijk energie verbruiken (bijv condensatieketels gecombineerd met een warmtepomp) of energie opwekken (bijv zonnepanelen of een zonneboiler).

Met de BEN-woningen wordt nog een stap verder gezet.  Bijna Energie Neutraal zijn vergt een nog grotere inspanning op energetisch vlak.   Hier moet echt alles uit de kast gehaald worden om dit niveau van energiebesparing/-terugwinning te halen.  Hier stelt men als eis dat men een maximaal K-40-peil haalt en een maximaal E-30-peil, plus een maximale netto-energiebehoefte van 70 kWh/m2 vloeroppervlakte.  Er moet zeker ook gebruik gemaakt worden van hernieuwbare energie zoals zonnepanelen, een zonneboiler, een warmtepomp, ...  Deze norm zal vanaf 2021 verplicht worden voor nieuwbouwwoningen.

Top


Bijzonder bestek

Terwijl de bouwaanvraag in behandeling is bij de overheid heb ik even de tijd om verdere voorbereidingen te treffen naar de aannemers toe. 1 ervan is het bijzonder bestek, of het lastenboek.

Als basis van dit bijzonder bestek gebruik ik, zoals de meesten, het algemeen bestek. Dit is een document dat opgesteld werd door de FAB (Federatie van Architecten van BelgiŽ), het NCB (Nationale Confederatie van de Bouwnijverheid) en het WTCB (Wetenschappelijk en Technisch Centrum van het Bouwbedrijf). Doordat deze instanties hieraan hebben samengewerkt kan gesteld worden dat dit een neutraal document is dat geen enkele partij benadeelt.  Het bijzonder bestek is er een aanvulling. Hierin staat alles beschreven wat specifiek voor het betreffende bouwwerk is en wat niet mogelijk is om grafisch voor te stellen. Samen met de plannen vormt dit document de basis voor de uitvoering van de werken.

In een eerste deel worden algemene dingen gesteld, zoals uitvoeringstermijnen, betalingsmodaliteiten voor de aannemers, verantwoordelijkheden van alle bouwpartners, lasten- en kostenverdeling tussen opdrachtgever en aannemers, wat doen wanneer de aannemer failliet gaat of overlijdt, enz... Dit is juridisch gezien het belangrijkste deel dat tijdens de werf als nodig gebruikt kan worden als leidraad. In dat opzicht is dit lastenboek een aanvulling van het contract met de aannemer.

Het 2de deel gaat dan vooral over de werken zelf en hoe die uitgevoerd moeten worden, met welke materialen, hoe deze materialen verwerken, enz... Ook de hoeveelheden van de materialen staan hier telkens vermeld onder ieder artikel en waar ze aangewend moeten worden.

Dit lastenboek wordt door iedere aannemer of onderaannemer, die betrokken wordt bij de uitvoering van de werken, voor akkoord ondertekend of er wordt naar verwezen in hun contracten.

Top


Details

Details zijn onmisbaar om tot een kwalitatief bouwwerk te komen. In een gebouw zijn nu eenmaal vele moeilijke hoekjes die ook moeten uitgevoerd worden zonder dat er problemen van vochtindringing, koudebrug, scheurvorming of van welke aard voorkomen. Het is zelfs zo dat ik op voorhand reeds tracht in te schatten waar de aannemers fouten kunnen maken, wetende wat de normale (maar daarom nog niet juiste) gang van zaken op de werf is.

Wat ook deel uitmaakt van de details zijn de plans voor elektriciteit, verwarming en ventilatie.  Ook deze plans zijn nodig, zodat de aannemer precies weet waar welk toestel moet voorzien worden en hoe het bediend moet worden. Dit sluit veel misverstanden en discussies uit tijdens de uitvoering van de werken.

Voor de verwarmingsplans wordt de berekening van de warmteverliezen meestal uitgegeven aan een speciaal studiebureau, zodat een correcte dimensionering van de verwarmingstoestellen kan toegepast worden. Ik kan dit echter zelf ook.  Het gebeurt immers te dikwijls dat een installateur de vermogens inschat a.h.v. enkele vuistregels, die echter niet op alle situaties van toepassing kunnen zijn. Denk maar aan bestaande gebouwen met hoge plafonds en afwijkende wandsamenstellingen.

De ventilatieplans zijn met de nieuwe regelgeving verplicht vanaf de voorontwerpfase.  Ze geven weer waar doorstroomopeningen, ventilatieroosters en ventilatoren moeten voorzien worden om te voldoen aan de ventilatienormen.

Top


Technische studies

Zogauw plans, lastenboek en details klaar zijn worden die eerst nog doorgegeven aan de ingenieur(s) voor de technische studies. In de eerste plaats zijn dit de stabiliteitberekeningen voor de constructies in gewapend beton en/of staal, doch dit kunnen ook studies zijn betreffende rioleringen, verwarmingsinstallaties, liften, elektrische installaties, e.d.  Door toedoen van deze studiebureaus is het uiteraard mogelijk dat de plannen, het lastenboek en de details moeten aangepast worden. Het zou immers kunnen dat een bepaalde betonbalk hoger moet zijn dan door mij voorzien, of dat er ergens een extra kolom moet voorzien worden. In sommige gevallen worden de technische studies overgelaten aan de aannemers, die dan zelf maar een studiebureau moeten aanspreken, doch dit is sterk af te raden en wel om verschillende redenen.

Een 1ste reden is het feit dat het niet controleerbaar is of er wel degelijk een studiebureau is ingeschakeld. Wie weet heeft die aannemer niet zelf een bouwkundig tekenaar zitten die eender wat kan berekenen, als het maar niet te duur uitvalt.

Een 2de reden is het feit dat de aannemers geen correcte offertes kunnen maken als zij moeten werken met hoeveelheden die het resultaat zijn van een inschatting. Deze aannemers gaan immers niet naar een studiebureel stappen telkens ze een offerte moeten maken, dit zou veel te duur uitkomen, zeker als ze dan het werk niet krijgen.  Als dan later, nadat een aannemer het werk heeft toegewezen gekregen en nadat deze laatste een studiebureau heeft ingeschakeld, blijkt dat er heel wat grotere hoeveelheden materialen aangewend moeten worden, brengt dit onvermijdelijk discussies met zich mee die over veel geld kunnen gaan.  Een andere mogelijkheid hier is dat de aannemer in zijn offerte een serieuze risicofactor moet inbouwen om de hiervoor beschreven situatie te voorkomen. Blijkt dan later dat de hoeveelheden van de raming veel te hoog lagen, dan betaalt de bouwheer niet alleen teveel voor deze risicofactor, maar ook nog voor wat teveel voorzien werd.

Een 3de reden is dat het ontwerp nog altijd kan aangepast worden als de studies uitgevoerd werden, indien nodig. Het is best mogelijk dat bijvoorbeeld een bepaalde balk te hoog is geworden om mooi of praktisch te zijn of dat er bepaalde kokers bij moeten voorzien worden voor de verwarming of iets dergelijks. In dit stadium is zulks dan nog recht te trekken op een relatief eenvoudige manier.

Top


Aanbestedingen

Zogauw als alle stukken klaar zijn om een bouwdossier samen te stellen, zijnde de plannen, het lastenboek, de details en de technische studies, kunnen de aannemers aangesproken worden om offertes te maken. Voor alle gemakkelijkheid en om een overzichtelijk geheel te maken wordt er bij het bouwdossier nog een samenvattende meetstaat gevoegd, waarop de aannemer gevraagd wordt zijn offerte of prijsbieding in te vullen, zodat ook de bouwheer een duidelijk beeld krijgt voor welke punten de aannemer al dan niet prijs heeft gegeven.

Het aanbrengen van adressen van aannemers gebeurt in principe door u. Ik mag immers nooit een keuze van aannemers opdringen. Meestal komt het wel voor dat ik uit ervaring weet welke aannemers de goede zijn en welke niet. Ik zal dan ook zelf een reeks aannemers aanspreken voor een offerte.

Wanneer u zelf aannemers benadert voor het geven van offertes, zal ik u vragen de offertes ook naar mij door te sturen of er mij toch tenminste kopij van te laten bezorgen, zodat ik de zaken kan blijven opvolgen zoals het hoort.

Top


Offertes

Na enige tijd na de aanbesteding beginnen de offertes binnen te komen. Ik stuur u het origineel ervan toe, tezamen met mijn analyse, opmerkingen en vergelijking met mijn raming. Vooraleer tot analyse en vergelijking met mijn raming kan worden overgegaan, worden de biedingen nagezien en verbeterd (enkel op rekenkundig vlak) indien nodig. Soms is het zelfs nodig om terug contact op te nemen met de aannemer in kwestie, omdat hij waarschijnlijk een fout heeft gemaakt die moeilijk te verbeteren valt of omdat hij een verkeerde prijs heeft gehanteerd. Hierdoor zou hij alle kansen op mededinging missen en zou u misschien een interessant kandidaat-aannemer verliezen.

De offerte wordt dus ook vergeleken met de raming. Dit gebeurt uiteraard enkel aan de hand van de posten waarvoor de aannemer een prijs heeft geboden en met zijn eventueel gecorrigeerde hoeveelheden.

Het resultaat van zulk een vergelijking is een percentage, positief of negatief, naargelang de offerte boven of onder de raming valt. Zo kunnen alle offertes naast elkaar gelegd worden en kan u direct zien welke aannemer de duurste is en welke de goedkoopste.

Top


Aannemingsovereenkomsten

Ondertussen is in normale omstandigheden de bouwvergunning reeds afgeleverd door de gemeente en kan er aan een aannemingsovereenkomst gedacht worden. De wet verbiedt immers dat de aannemers contracten afsluiten voordat de bouwvergunning er is.

Er moet eerst nog gekozen worden tussen de offertes. Welke aannemer wel en welke niet ? Dit is meestal geen gemakkelijke keuze daar de goede aannemers meestal de duurdere zijn. Uiteraard help ik u in deze keuze, maar ik mag mijn keuze niet opdringen. Uiteindelijk bent u het die beslist, want u bent het ook die met die aannemer een contract zal afsluiten.   Wat ik wel kan doen is een veto stellen tegen uw keuze, maar dan uiteraard enkel op basis van een grondige motivatie. Als ik uit ervaring weet dat een bepaalde aannemer helemaal niet voldoet aan de minimumeisen mag ik weigeren met hem samen te moeten werken.

Ook moet er overwogen worden of er met een algemene aannemer zal gewerkt worden of met afzonderlijke aannemers.  Beide keuzemogelijkheden hebben hun voor- en nadelen, doch ik raad u steeds aan met afzonderlijke aannemers te werken.  Het voordeel van een algemene aannemer is dat hij zelf de coŲrdinatie van de door hem aangestelde onderaannemers doet. Ook het feit dat, als er iets misloopt met een onderaannemer, dat er dan slechts 1 persoon moet aangesproken worden, is een enorm voordeel. Dit laatste lukt echter zelden.  Zeer dikwijls tracht een hoofdaannemer de verantwoordelijkheid of de problemen van zich af te schuiven, of staat u, ondanks alle dwingende maatregelen, even machteloos t.o.v. een van zijn onderaannemers als hijzelf.  Als dan die hoofdaannemer niet veel kan of wil doen, kan u zelfs niet die onderaannemer persoonlijk aanpakken. U hebt immers geen contract met hem. Deze onderaannemers kosten ook evenveel voor de hoofdaannemer dan voor uzelf, waarom zou u dan niet liever zelf de keuzemogelijkheden hebben en rechtstreeks met de onderaannemer werken, zodat prijs en kwaliteit beter in de hand gehouden worden ?  Het enige nadeel is dat ik dan zelf de coŲrdinatie moet doen en dat er veel meer administratie aan te pas komt voor mij. In dat geval wordt daarom een toeslag op het ereloon aangerekend. Doch dit ene nadeel weegt niet op tegen de vele voordelen.

Nadat de keuze is gemaakt stel ik dan meestal de aannemingscontracten voor.  Indien de aannemers dit wensen kunnen zij dit ook zelf doen. Mijn contracten zijn echter zeer eenvoudig en kort, zodat er geen addertjes onder het gras kunnen zitten. Trouwens het bijzonder bestek is er ook nog en dat is al lijvig genoeg.

Top


Plaatsbeschrijvingen

Vooraleer met verbouwings-, uitbreidings- of renovatiewerken te beginnen in bestaande gebouwen, is het ten zeerste aangeraden een plaatsbeschrijving op te stellen van alle aangrenzende eigendommen en van die delen van het bestaande gebouw die onaangeroerd blijven.  In zulk een plaatsbeschrijving wordt de bestaande schade van deze eigendommen beschreven, zodat de eigenaars van deze eigendommen deze schade niet kunnen verhalen op u omdat die zogezegd door uw werken zouden zijn veroorzaakt.

Indien er schade optreedt door uw werken is dan ook duidelijk te zien wat juist de omvang is van deze schade. Zulke plaatsbeschrijvingen kunnen dus heel wat kopzorgen voorkomen.

Top


Werf

Zogauw alle aannemers zijn gecontracteerd, of toch zogauw de eerste aannemer kan beginnen, wordt de werf opgestart.  In het geval van nieuwbouw moet in principe voordien de burgemeester het juiste perceel en de juiste ligging van de bouw- of rooilijn komen aanduiden. Meestal laat die zich echter afvaardigen door zijn landmeter en dan nog gebeurt het meestal dat de aannemer reeds op voorhand zijn piketten is komen plaatsen.  Het zou immers niet de eerste keer zijn dat een nieuwbouw in een nieuwe verkaveling op een verkeerd perceel wordt opgetrokken, met alle gevolgen vandien.

Tijdens het verdere verloop van de werf wordt op geregelde en vaste tijdstippen een werfvergadering gehouden, waarbij de (onder)aannemer(s), de ingenieur(s), de veiligheidscoŲrdinator, de EPB- en ventilatieverslaggever, u en ikzelf aanwezig zijn om bepaalde beslissingen te kunnen nemen, als nodig. Het gaat hier vooral om problemen die opduiken tijdens het bouwproces en dat kan gaan van vergetelheden in de planning tot en met problemen met de ondergrond, met gewijzigde materialen, enz... Immers, niet alles is op voorhand te plannen en er duiken altijd wel problemen op bij verbouwingen, renovaties, ed.

Ik kan niet genoeg benadrukken wat het belang is van zulk een werfvergadering waarvan er weinig als tijdverlies zullen bestempeld kunnen worden.  En neem gerust aan dat een werf zonder werfvergaderingen binnen de kortste keren hopeloos in het honderd loopt.

Buiten deze werfvergaderingen doet ik zelf nog de nodige werfbezoeken.  Indien uiteraard blijkt dat er een hele tijd niet verder gewerkt wordt of dat de werken zeer traag vorderen, dan zal ik deze bijkomende werfbezoeken niet doen of kan er al eens een werfvergadering afgelast worden.

In elk geval wordt van elk werfbezoek en van elke werfvergadering een verslag opgesteld en ondertekend door alle aanwezigen. Op die manier kunnen bijkomende afspraken als definitief en bindend beschouwd worden. Elk werfverslag wordt uitgetypt en verzonden aan alle betrokken partijen.

Top


Voorlopige oplevering

Als
de werken klaar zijn (of gedeelten van de werken in het geval van afzonderlijke aannemers) moeten deze werken en de verantwoordelijkheid over deze werken overgedragen worden aan u. Zo moet de aannemer bijvoorbeeld zelf verzekerd zijn voor wat betreft het door hemzelf opgetrokken bouwwerk. Deze verzekering wordt opgezegd bij de voorlopige oplevering en vanaf dat ogenblik is het aan u om de nodige verzekeringen af te sluiten.

Bij de voorlopige oplevering moeten alle zichtbare fouten vermeld en besproken worden. Zichtbare fouten, die na de voorlopige oplevering nog worden opgemerkt, kunnen niet meer te berde worden gebracht t.o.v. de betreffende aannemer. Het is dus belangrijk dat voordien alles goed wordt nagezien.

Daarbij komt dat er afgerekend moet worden met de betreffende aannemer en dat alle openstaande punten van het bouwdossier moeten weerlegd worden of toch tenminste moeten besproken worden. Op die manier kan er van geen van beide partijen nadien nog aanspraak gemaakt worden op bepaalde dingen die al of niet werden uitgevoerd.

Het belangrijkste van deze voorlopige aanvaarding is dat de 10-jarige aansprakelijkheid begint te lopen van zowel de aannemer als van mijzelf.

Dikwijls wordt er met aannemers gewerkt zonder contract, vooral dan voor de heel beperkte werkjes. Hierbij moet echter opgepast worden ! Zogauw u immers die werken in gebruik neemt, zonder voorbehoud te maken betreffende bepaalde gebreken, is de voorlopige aanvaarding voor deze werken vanzelf een feit. Zulk een ingebruikname kan op een zeer enge manier geÔnterpreteerd worden, zoals het plaatsen van enkele dozen in de nieuwe garage of het reeds beschilderen van de nieuwe bepleisteringen.

In mijn geval wordt in het bijzonder bestek een clausule opgenomen die vermeld dat enkel het proces-verbaal van voorlopige aanvaarding geldt als dusdanig.

Top


Onderhoudstermijn

Met de voorlopige aanvaarding begint automatisch de onderhoudstermijn te lopen gedurende een periode van 12 maanden. Vele aannemers en promotoren proberen deze termijn te minimaliseren tot 6 of zelfs 3 maanden, doch dit is illegaal.  Het belang van deze 12 maanden ligt hem in het feit dat het bouwsel de 4 seizoenen moet doorgemaakt hebben om bepaalde onzichtbare gebreken aan het licht te doen komen.

Top


Definitieve aanvaarding

Na de onderhoudstermijn wordt net hetzelfde gedaan als bij de voorlopige aanvaarding. Er wordt terug opgeleverd, maar ditmaal definitief, waarbij alle onzichtbare gebreken aan bod moeten komen. Het bouwsel heeft alle seizoenen doorstaan en moet nu al deze onzichtbare gebreken te kennen hebben gegeven.  De betreffende aannemers moeten ondertussen ook alle, in het proces-verbaal van voorlopige aanvaarding gemelde gebreken verholpen hebben. Indien dit niet het geval is kan er niet definitief opgeleverd worden. De definitieve aanvaarding verschuift dan naar een latere datum en voorlopig wordt er een proces-verbaal van weigering van aanvaarding opgesteld. Deze procedure wordt herhaald tot alles in orde is.

Voor de aannemers zonder contract is het belangrijk dat er tijdig voorbehoud wordt gemaakt, daar ook anders hier de definitieve aanvaarding een feit wordt door de eenvoudige verjaring van de voorlopige.  In mijn bijzonder bestek wordt echter gesteld dat enkel het proces-verbaal van definitieve aanvaarding geldt als aanvaarding, niet de verjaring van een voorlopige aanvaarding.

Top


10-jarige aansprakelijkheid

Zowel aannemer als ikzelf zijn 10 jaar aansprakelijk voor de gebreken, die het volledig of gedeeltelijk tenietgaan van het bouwwerk tot gevolg hebben. Dit zijn vooral dingen zoals verzakkingen, scheuren, instortingen, vroegtijdige veroudering van bepaalde bouwelementen of -materialen, e.d.  Vooral op dit punt is het zeer belangrijk zelf met een architect in zee te gaan en niet met een promotor te werken, die zelf een architect in dienst heeft.  Het beroep van architect werd door de wetgever beschermd en zijn tussenkomst werd verplicht gesteld, juist om reden dat hij de bouwheer moet beschermen.  Een architect, die zijn opdrachten krijgt van een bouwpromotor, zal nooit aan de zijde van de bouwheer gaan staan in het geval van problemen, omdat hij dan tegen zijn werkgever in zou gaan.  Een belangenconflict staat dan de correcte uitoefening van het beroep van de architect in de weg.

Top


Mondreclame

Als alles dan in kannen en kruiken is en de samenwerking met mij bleek vruchtbaar te zijn geweest, zoals reeds meermaals gebeurde, rest me enkel nog u veel plezier toe te wensen met uw nieuw of aangepast gebouw. Dikwijls hou ik er nog een vriendschappelijke relatie aan over, zodat het einde van een bouwwerk niet echt een afscheid wordt.  In dat geval reken ik op uw mondreclame. Een architect mag immers geen reclame maken, buiten een naamplaat aan zijn voordeur, een vermelding in de "Gouden Gids" en de werfplaat tijdens de werfperiode van een bouwwerk.  De reden hiervoor is dat een architect zijn werk goed moet doen en op die manier zichzelf bekend moet maken bij het bouwlustige publiek. CliŽnten die tevreden zijn, zullen het zeker niet kunnen nalaten om dit verder te vertellen.

Indien een architect commercieel te werk zou mogen gaan, zou een heuse prijzenslag ontstaan, waardoor de garantie van kwaliteit in het gedrang zou komen. Immers, voor een te laag ereloon kan hij nooit zijn opdracht naar behoren uitvoeren, zodat het (zelfs lage) ereloon steeds een onnodige meerkost wordt.

Top